জমি কেনার আগে- ই টিপস

জমি কিনতে গিয়ে ক্রেতা যদি কিছু ব্যাপারে ভুল করে বসেন এবং এ কারণে যদি জমিতে তার অধিকার ক্ষুণ্ন হয়, সেক্ষেত্রে কেবল বিক্রেতার ওপর দোষ চাপিয়ে তিনি পার পেতে পারেন না। কেনাবেচা চুক্তিতে ক্রেতাকে কিছু বিষয় যাচাই করে নিতে হয়, নয়তো বোকামির খেসারত ক্রেতাকেই দিতে হবে।

জমি ক্রয়ের নিয়ম

জমি কেনার আগে

কোন কাগজগুলো বেশি প্রয়োজন?
জমি কেনার আগে ওই জমির সিএস রেকর্ড, এসএ রেকর্ড; আরএস রেকর্ড এবং মাঠ পর্চাগুলো ভালোভাবে দেখে নিতে হবে। নকশা যাচাই করে জমির তফসিল অর্থাৎ জমির মৌজা, খতিয়ান নাম্বার, দাগ নাম্বার এবং ওই দাগে জমির মোট পরিমাণ ভালোভাবে দেখে নিতে হবে।

কোন সুত্রে বিক্রেতা জমির মালিক?
বিক্রেতা যদি জমিটির মালিক ক্রয় সূত্রে হয়ে থাকেন তাহলে তার ক্রয়ের দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিল করে বিক্রেতার মালিকানা সঠিক আছে কিনা তা নিশ্চিত হতে হবে। জমির বিক্রেতা উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়ে থাকলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ানে তার নাম আছে কিনা তা ভালোভাবে খতিয়ে দেখতে হবে। যদি সর্বশেষ খতিয়ানে বিক্রেতার নাম না থাকে তাহলে তিনি যার কাছ থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়েছেন তার সঙ্গে বিক্রেতার নামের যোগসূত্র কিংবা রক্তের সম্পর্ক আছে কিনা বিষয়টি ভালোভাবে দেখতে হবে। উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমির ক্ষেত্রে বিক্রেতার শরিকদের সঙ্গে জমি বিক্রেতার সম্পত্তি ভাগাভাগির বণ্টননামা বা ফারায়েজ দেখে নিতে হবে। জমির বিক্রেতা উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়ে থাকলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ানে তার নাম আছে কিনা তা ভালোভাবে খতিয়ে দেখতে হবে। যদি সর্বশেষ খতিয়ানে বিক্রেতার নাম না থাকে তাহলে তিনি যার কাছ থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়েছেন তার সঙ্গে বিক্রেতার নামের যোগসূত্র কিংবা রক্তের সম্পর্ক আছে কিনা বিষয়টি ভালোভাবে দেখতে হবে। উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমির ক্ষেত্রে বিক্রেতার শরিকদের সঙ্গে জমি বিক্রেতার সম্পত্তি ভাগাভাগির বণ্টননামা বা ফারায়েজ দেখে নিতে হবে।

ভূমি অফিসে কাগজের সত্যতা যাচাই করুন
জমি বিক্রেতার কাছ থেকে সংগৃহীত দলিল, বায়না দলিল, খতিয়ান, মাঠ পর্চা ইত্যাদি কাগজপত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারী বা স্বত্বলিপি রেজিস্ট্রারের কাছে গিয়ে কাগজপত্রের সঠিকতা যাচাই করে নিতে হবে। সর্বশেষ নামজারি, মাঠ পর্চা, ডিসিআর, খাজনার দাখিলা বা রশিদ যাচাই করে দেখতে হবে। সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলের প্রকৃতি অনুযায়ী চারটি রেজিস্ট্রার বা ভলিউমে লেখা হয়ে থাকে। কোনো দলিল নিয়ে সন্দেহ হলে রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষণ করা দলিলের সাল মিলিয়ে দেখতে হবে। এ জন্য নির্দিষ্টভাবে দরখাস্ত করতে হবে। এতে দলিলটির যাবতীয় তথ্য দিতে হবে। এক জমির একাধিক মালিকের নামে করা থাকলে ধরে নিতে হবে দলিলটি জাল হতে পারে। এ ক্ষেত্রে সরেজমিনে গিয়ে স্থানীয় লোকজনের সঙ্গে কথা বলে মূল মালিক কে, তা নির্ণয় করতে হবে। মিউটেশন বা নামজারি করা হয়েছে কিনা এবং সে অনুযায়ী খতিয়ানে হস্তান্তরিত দাগের মোট জমির পরিমাণ এবং দাগের অবশিষ্ট পরিমাণ মিলিয়ে দেখতে হবে। জমিটির হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের বিষয়ে খেয়াল রাখতে হবে। ভূমির কর না দেয়ার কারণে কোনো সার্টিফিকেট মামলা আছে কিনা, এ বিষয়ে খোঁজ নিতে হবে। বিক্রেতা যদি জমিটির মালিক ক্রয় সূত্রে হয়ে থাকেন তাহলে তার ক্রয়ের দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিল করে বিক্রেতার মালিকানা সঠিক আছে কিনা তা নিশ্চিত হতে হবে।

নামজারি কোথায় করবেন?
সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে নামজারির জন্য আবেদন করতে হয়। সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে মিউটেশন সহকারী পদের একজন দায়িত্বে থাকেন। নাজির পদের একজন নামজারির জন্য ফি জমা নেন। তহশিলদারেরা (সহকারী সেটেলমেন্ট কর্মকর্তা) নামজারির তদন্তের দায়িত্বে থাকেন। কোনো আবেদন করা হলে এ নামজারি করা জমির ওপর তদন্ত করার নিয়ম আছে। অনেকে বিভ্রান্ত হয়ে তহশিলদারের অফিসে নামজারি আবেদন করে থাকেন। এটা ঠিক নয়। সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস থেকে নির্ধারিত আবেদনপত্র সংগ্রহ করে যথাযথ ভাবে পূরণ করে আবেদন করতে হবে।

আরও কিছু নিয়মকানুন জানতে এখানে দেখুন-

Share this post for your friend (সবার জন্য এই লিংকটি শেয়ার করুন)

PinIt
শুধু পাঠক হিসাবে নয় আমরা আপনাকে চাই একজন শিক্ষক ও লেখক হিসাবে। প্রয়োজনীয় ছবি সহ আমাদেরকে লিখুন ইমেইলে- etipsbdinfo@gmail.com